Cosa sono le locazioni brevi?

Per locazioni brevi s’intendono:

“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Caratteristiche delle locazioni brevi

• Deve trattarsi di locazioni non superiori a 30 giorni di immobili ad uso abitativo;
• La locazione dell’immobile può essere destinata anche alla prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
• La locazione può essere effettuata direttamente dal locatore o tramite l’ausilio di intermediari immobiliari i quali si avvalgono anche di portali online;
• La locazione deve essere effettuata da una persona fisica al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa.

Il concetto di locazione può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, di conseguenza anche da questa tipologia di locazione deriva un reddito fondiario assoggettabile alternativamente ad IRPEF o, se sussistono i requisiti, a cedolare secca su opzione del locatore.

Soggetti interessati

Ai sensi del comma 1, art. 4, D.L. n. 50/2017, la possibilità di optare per il regime fiscale in oggetto riguarda esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, al di fuori dell’attività d’impresa o di una libera professione.

Con riferimento ai casi di sublocazione e comodato, si ritiene che, sia il soggetto che stipula il contratto di sublocazione, sia il comodatario che stipula un contratto di locazione in favore di terzi, debbano essere persone fisiche private.

Novità

Secondo la Legge di Bilancio 2026, a partire dal periodo d’imposta 2026, il regime sopra descritto è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di unicamente due appartamenti per ciascun periodo di imposta; in tutti gli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, producendo di conseguenza reddito d’impresa e prevedendo quindi che la persona fisica assuma il ruolo di imprenditore.

Tassazione locazioni brevi

FINO A 2 APPARTAMENTI	PIU’ DI 2 APPARTAMENTI
Due possibilità: – cedolare secca, 26% o 21% – IRPEF ordinaria	Solo IRPEF ordinaria (attività d’impresa)

Immobili interessati

La locazione deve riguardare immobili ad uso abitativo, vale a dire unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati), locate a uso abitativo e relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera).

Contratti interessati

La disciplina delle locazioni brevi si applica ai redditi derivanti da:

• contratti di locazione;
• contratti di sublocazione;
• contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.

I contratti devono avere ad oggetto locazioni di durata non superiore a 30 giorni.

Disciplina fiscale

Il contribuente ha la possibilità di:

• assoggettare “ordinariamente” ad IRPEF i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione;
• optare per la cedolare secca, nella misura del 21% per il primo (a scelta del contribuente) o unico immobile e del 26% per il secondo immobile.


In tale ultimo caso, il contribuente potrà optare per l’imposta sostitutiva in esame direttamente nella dichiarazione dei redditi (in quanto il contratto non è soggetto a registrazione) relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione breve.

Il locatore potrà inoltre essere assistito, per la gestione della locazione, da soggetti esercenti l’attività di intermediazione immobiliare, residenti nel territorio dello Stato, nonché quelli che gestiscono portali telematici (ad esempio Airbnb e Booking), i quali, in qualità di sostituti d’imposta, al momento dell’incasso dei canoni e dei corrispettivi, sono tenuti all’applicazione di una ritenuta del 21% a titolo di acconto su tale ammontare all’atto del pagamento al beneficiario.

L’effettuazione della ritenuta e il relativo versamento vanno certificati con la presentazione della Certificazione Unica e del Mod. 770.

ATTENZIONE

Si ricorda che il regime fiscale applicabile fino al periodo d’imposta 2025 prevedeva la possibilità di assoggettare a cedolare secca i canoni delle locazioni brevi, fino ad un massimo di 4 appartamenti. Oltre il quarto si presumeva l’attività d’impresa.

Si noti che, nel caso di opzione per la cedolare secca, l’aliquota dell’imposta sostitutiva va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfetario del 5% che si applica nel caso di tassazione ordinaria.

Aliquota della cedolare secca per locazioni brevi dal 2026

1° APPARTAMENTO	2° APPARTAMENTO	PIU’ DI 2 APPARTAMENTI
21%	26%	Regime imprenditoriale (tassazione ordinaria)

Considerato che il contratto di locazione breve non è soggetto a registrazione, il contribuente può optare per l’imposta sostitutiva direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione.